過(guò)去的十年，對(duì)于中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)，最重要、最揪心的兩個(gè)字，非“房子”莫屬。新的十年，人們還要這么過(guò)嗎？

11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）公布。這一對(duì)未來(lái)五年和十年的中國(guó)有著關(guān)鍵作用的文件，涉及房地產(chǎn)主要是三點(diǎn)：房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，房產(chǎn)稅，以及土地制度改革。

實(shí)際上，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享”和“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，前者是后者的條件，這兩條都在論述房產(chǎn)稅。而土地改革方面，最關(guān)鍵的語(yǔ)句是“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。

多位專(zhuān)家向騰訊財(cái)經(jīng)分析稱(chēng)，房產(chǎn)稅和土地改革的推進(jìn)，將打造樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，將既不會(huì)大幅推高，也不會(huì)大幅降低，穩(wěn)定，將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的主旋律。

未來(lái)十年，“房子”真的不會(huì)像過(guò)去十年那樣讓人揪心嗎？

改變土地財(cái)政

從房產(chǎn)稅來(lái)看，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)博士范建軍認(rèn)為，房產(chǎn)稅已經(jīng)被西方成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系證明為一種成功的方式，從西方的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的初衷是為地方政府開(kāi)辟一個(gè)穩(wěn)定、長(zhǎng)久的稅收項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，有助于改變中國(guó)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

而土地財(cái)政正被認(rèn)為是過(guò)去十年房?jī)r(jià)飆漲的原因。與房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政相呼應(yīng)，土地改革提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，也意味著過(guò)去十年的征地模式的終結(jié)。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生表示，統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)背后的含義是很明確的，“就是要改變集體土地先由地方政府征地，再進(jìn)入市場(chǎng)這個(gè)狀態(tài)?！?

目前，我國(guó)的土地制度是城鄉(xiāng)分割的，城市是國(guó)有土地制度，可以在市場(chǎng)交易；但農(nóng)村是集體土地所有制，不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，必須把地賣(mài)給地方政府，然后轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，才能進(jìn)入市場(chǎng)交易。但未來(lái)的改革方向是打破這種分割，農(nóng)村的集體建設(shè)用地不再需要經(jīng)過(guò)地方政府的征地，而是直接入市。

而為了終結(jié)土地財(cái)政，除了用房產(chǎn)稅替代，還有配套的財(cái)稅改革?！稕Q定》指出，要適度加強(qiáng)中央事權(quán)和支出責(zé)任，即適度減輕地方政府的支出責(zé)任。

仍需較長(zhǎng)時(shí)間的醞釀

盡管這是很好的改革方向，但改革并不會(huì)一蹴而就。

范建軍分析，房產(chǎn)稅法仍是謀劃中的事情，推出需要一個(gè)過(guò)程。需要前期全國(guó)房產(chǎn)信息平臺(tái)搭建起來(lái)，并且實(shí)現(xiàn)信息共享之后，才有實(shí)際的操作性，不然很可能和之前重慶等地試點(diǎn)結(jié)果一樣，收不上來(lái)。這是基礎(chǔ)工作。

此外，更重要的一點(diǎn)是立法，為房產(chǎn)稅的征收建立法律基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于房產(chǎn)稅的一大爭(zhēng)論是，國(guó)家在對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收了土地出讓金，即將土地產(chǎn)權(quán)的70年所有權(quán)讓渡之后，這種情況下，是否還能夠再向房屋持有者征收稅收？

范建軍認(rèn)為，房產(chǎn)稅立法需要中央推動(dòng)，中央先立大框架式的法律，把詳細(xì)的立法權(quán)下放到地方政府?！暗胤秸隙g迎房產(chǎn)稅，但是前期要花大量精力和投入去做，需要中央建立激勵(lì)機(jī)制?！?

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康(微博)近期表示，長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅立法還是非常必要，不過(guò)先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計(jì)和積極立法時(shí)，允許摸著石頭過(guò)河，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，形成某些基本共識(shí)后逐漸往前推，未來(lái)有條件時(shí)，制定相關(guān)法律。”

同樣，在土地制度改革上，彭文生也認(rèn)為，征地制度在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)完全改變，“我們會(huì)看到單一的政府征地轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙軌制，收縮政府征地的范圍，最后的目標(biāo)是同地、同權(quán)、同價(jià)。”他預(yù)計(jì)2016年前將會(huì)出臺(tái)一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方案》。

政策不會(huì)沖擊房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅的推出，以及建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，究竟是會(huì)推高房?jī)r(jià)，還是會(huì)拉低房?jī)r(jià)？專(zhuān)家普遍認(rèn)為，二者均不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大影響，更多的起到的是穩(wěn)定作用，而這也是所謂“長(zhǎng)效機(jī)制”希望達(dá)到的效果。

在房產(chǎn)稅討論、并在重慶、上海試點(diǎn)之初，人們普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅是抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控手段。但由于試點(diǎn)的兩個(gè)城市力度較小，征收范圍限制，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有產(chǎn)生很大影響。而很多專(zhuān)家認(rèn)為，寄望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)降低房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。

清華大學(xué)教授李稻葵(微博)就曾表示，房產(chǎn)稅更多是作為地方財(cái)政改革的一個(gè)突破口，“指望房產(chǎn)稅解決房?jī)r(jià)問(wèn)題是做夢(mèng)”。地產(chǎn)商人中坤投資董事長(zhǎng)黃怒波也表示，房產(chǎn)稅是否抑制房?jī)r(jià)仍值得探討，房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響不大，因?yàn)樽罱K會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

黃怒波也指出，房產(chǎn)稅出臺(tái)是有必要的，但不能指望只靠房產(chǎn)稅就能把房?jī)r(jià)降下來(lái)，最根本的還是要解決土地制度問(wèn)題。

而此次三中全會(huì)提出的“建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)”，在專(zhuān)家看來(lái)的確能夠起到平抑房?jī)r(jià)作用。國(guó)家行政學(xué)院教授時(shí)紅秀在民生證券牽頭的電話(huà)會(huì)議上稱(chēng)，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這會(huì)大大增加土地的供給量，“如果大批量的土地直接入市的，肯定對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有個(gè)打擊?！?

社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國(guó)英則認(rèn)為，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，并不會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)突然大幅增加。這就決定房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)檫@一改革出現(xiàn)大的波動(dòng)。

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，土地價(jià)格的核心是級(jí)差地租，征地制度的變革使得該地租從地產(chǎn)商重新回到農(nóng)民手里，意即只是將利益在地產(chǎn)商和農(nóng)民手中重新分配，“并不顯著影響房屋銷(xiāo)售價(jià)格”。

總體而言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“房產(chǎn)稅+土地改革”說(shuō)明樓市的長(zhǎng)效機(jī)制正在形成，對(duì)之前影響房?jī)r(jià)上漲的很多基礎(chǔ)都在動(dòng)搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。

中信證券的報(bào)告也說(shuō)，土地制度改革的表述顯示，未來(lái)房地產(chǎn)將“會(huì)被當(dāng)做一個(gè)正常的行業(yè)”，經(jīng)濟(jì)將不再過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道將也會(huì)逐步恢復(fù)，中央政府層面的調(diào)控會(huì)盡量避免，而改由地方政府自行調(diào)整。

黨國(guó)英總結(jié)說(shuō)，《決定》反映出中央要讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，突出包括土地要素在內(nèi)的要素市場(chǎng)的改革精神，有很大進(jìn)步。（騰訊財(cái)經(jīng)